令和2年4月1日からの改正民法が施行されますが、賃貸借契約の規定についての改正により、建物賃貸借についても改正の影響が生じます。私たちがマンション、アパートなど建物を借りる際、賃貸借契約から生じる借主の債務一切の保証として敷金などの名目で金銭を差入れることが一般的ですが、退去時の敷金の返還については借主の原状回復義務と関連して貸主と借主の間で紛争がとかく生じやすいことから改正がなされました。
現行民法には敷金についてその定義や返還時期に関する明文の規定がありませんが、改正民法は、敷金、保証金その他名目を問わず賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で借主が貸主に交付する金銭を敷金と定義し、貸主が敷金を受け取っている場合、賃貸借が終了し賃貸物の返還を受けたとき、または借主が適法に賃借権を譲り渡したときは、借主に対し受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた借主の貸主に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならないとして貸主の敷金返還義務およびその範囲を明らかにしました（改正民法622条の2①）。
貸主の敷金返還債務が生じる前に賃貸借契約に基づいて生じた借主の債務について、貸主が敷金をその債務の弁済に充てる意思表示をしたときは、敷金をその債務に充てることができるが、借主からその債務の弁済に代えて敷金を充当するよう貸主に請求することはできないとして、従来からの取扱いを明文化しました（同条②）。
現行民法には借主の原状回復義務および原状回復を要する範囲についても明文の規定がありませんが、改正民法は、借主が賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃貸借終了時の借主の原状回復義務を規定しつつ、賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗と経年変化については原状回復義務の範囲から除くことを明らかにしました（同621条）。家具の設置によりへこんだ床の修補、カーペット、フロアマットの張替え、日焼けやテレビなど電化製品により電気焼けした壁紙の張替え、下地ボードの張替えを要しない程度の壁の画鋲・ピンの穴の修補、通常の範囲のハウスクリーニング、破損や鍵紛失がない場合の錠の交換などは借主の原状回復義務の範囲から外れるものと解されます。
令和元年12月25日福島民報掲載
